+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Как уменьшить арендную плату за дом в нем много недостатков

Экономико-правовой бюллетень, N 9, год. Существенными являются условия о предмете договора , которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение п. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Под предметом договора, а вернее, предметом обязательства, вытекающего из договора, понимаются действия или бездействие , которые должна совершить обязанная сторона или соответственно воздержаться от их совершения. Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению во временное владение и или пользование имущества объекта аренды в аренду арендатору и действия арендатора по принятию имущества объекта аренды по временное владение и или пользование с уплатой арендодателю определенной цены. Обращаем внимание: предмет аренды не тождествен объекту аренды, а включает его в себя.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Договор аренды

Реалии сегодняшнего бизнеса таковы, что многое имущество находится у организации не на праве собственности, а в аренде. Арендуются офисы, техника, кулеры, витрины, холодильники, автомобили и т.

Аренда стала настолько привычной, что договоры по ней очень часто подписывают, как говорится, не читая. Однако этот, казалось бы, простой договор тоже имеет налоговые риски. Расскажем, на какие условия надо обратить внимание. Работу по снижению рисков нужно начинать еще до того, как вы получили от контрагента договор на подпись. После того как найден подходящий объект аренды и условия, заявленные потенциальным арендодателем, устроили руководство фирмы, необходимо проверить законность предполагаемой сделки.

Первое, на что нужно обратить внимание, — это полномочия арендодателя. Помните, что согласно Гражданскому кодексу арендодателем может быть либо собственник имущества, либо уполномоченное им лицо ст. Соответственно у потенциального арендодателя надо потребовать документы, подтверждающие его право собственности если речь идет о недвижимости, это свидетельство о регистрации права, если об автомобиле — свидетельство о регистрации транспортного средства, если об ином имуществе — договоры, бухгалтерские документы и т.

Получив эти документы, убедитесь, что собственником по ним выступает именно ваш арендодатель сравните ИНН, КПП, ОГРН, название организации, ее местонахождение , а также что речь в этих документах идет именно о том объекте аренды, который вы готовы арендовать. Со всех представленных арендодателем документов лучше снять копию, указав дату копирования.

Если на стороне арендодателя выступает не собственник, нужно проверить доверенность или иной документ, дающий полномочия по распоряжению имуществом — договор поручения, комиссии, агентский, простого товарищества.

В этом документе, независимо от его вида и формы, должно быть прямо оговорено право данного лица сдавать интересующее вас имущество в аренду. Причем арендодатель все равно должен представить оригиналы или заверенные копии свидетельства, подтверждающие, что его доверитель является собственником имущества. Таким образом, в случае с доверенным лицом придется провести двойную проверку: сначала сравнить все данные доверенного лица с тем документом, который дает ему полномочия на сдачу в аренду, затем уточнить, относятся ли эти полномочия именно к тому объекту, в отношении которого предполагается заключение договора аренды.

И только затем перейти к проверке факта, что доверитель действительно является собственником арендуемого имущества. Для большей уверенности можно обратиться в государственные органы и получить соответствующую выписку.

Например, по недвижимости такой документ может выдать подразделение Росреестра выписка из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , а по транспортным средствам — ГИБДД ГАИ.

Но проверкой контрагента дело снижения рисков отнюдь не ограничивается. Есть нюансы и при выборе самого потенциального арендодателя. Дело в том, что с точки зрения налогового законодательства компании проще иметь дело с другой организацией.

Поэтому, если есть возможность выбора, лучше воздержаться от аренды имущества у предпринимателей и обычных граждан. Особенно это актуально при длительных договорах аренды, предполагающих расходы на ремонт арендуемого имущества.

Связано это с тем, что по Налоговому кодексу расходы на ремонт арендуемого имущества у арендатора учитываются в расходах при налогообложении прибыли п.

Но формулировка данного пункта не очень удачная. И налоговые органы толкуют ее таким образом, что расходы по ремонту имущества, арендуемого у лиц, не начисляющих амортизацию, налоговую базу уменьшать не могут см.

Но, на наш взгляд, безопаснее иметь дело с юридическими лицами. Ведь не известно, какой позиции будут придерживаться контролеры на момент проверки. Итак, контрагент выбран.

Теперь самое время поговорить собственно об условиях договора аренды. И самые важные условия в нем вовсе не об арендной плате, как принято считать. Куда важнее в договоре аренды условия о порядке несения сторонами текущих расходов — оплате ремонтов, страховок, коммунальных платежей и т. И особенную сложность тут представляют как раз последние. Дело в том, что согласно п. Но эти благие намерения законодателей жестоко разбиваются о практику.

Ведь все договоры с коммунальными службами заключены арендодателем, арендатор в этих отношениях вообще не участвует, хотя и является фактическим потребителем услуг. А юридически потребителем остается арендодатель. И именно он выступает стороной, обязанной оплачивать эти услуги. Этот момент нужно учесть при составлении договора, зафиксировав в нем четкий и понятный порядок, в соответствии с которым арендатор будет выполнять свою обязанность по несению расходов на содержание арендуемого имущества.

По сути, какой бы вариант стороны ни приняли в договоре, речь будет идти о компенсации арендодателю его расходов, которые он несет по договорам с коммунальными службами, хотя фактически их услуги не потребляет. Данный способ полностью соответствует Гражданскому кодексу п. Кроме того, этот способ абсолютно прозрачен с точки зрения учета доходов и расходов и налогообложения. Наконец, он полностью отвечает рекомендациям налоговых органов см. Еще одним важным условием, о котором не стоит забывать на самой ранней стадии заключения договора, является порядок произведения неотделимых улучшений в арендуемом имуществе.

От того, как будет сформулирован договор в этой части, напрямую зависит налоговый учет у обеих сторон договора. Но обо всем по порядку. Согласно ст. Так, если улучшения произведены с согласия арендодателя, арендатор вправе получить возмещение стоимости улучшений после прекращения договора аренды. Это общее правило. Но одновременно ГК РФ предоставляет сторонам право изменить этот порядок. Причем поменять, поскольку в Кодексе не оговорено обратное, стороны могут любую из составляющих — как сам факт возмещения, так и период, когда таковое будет произведено.

В итоге получаем два варианта возможных формулировок договора. Рассмотрим каждый из них подробнее. Стоимость улучшений возмещается не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Чтобы не гонять деньги и не оплачивать лишний раз услуги банка, стоимость улучшений, как правило, просто засчитывается в арендную плату.

Проще говоря, арендатор получает право уменьшить очередной арендный платеж на стоимость улучшений. Включая в договор подобное условие, бухгалтеры обеих компаний должны помнить, что оно изменит порядок начисления амортизации по улучшениям.

Ведь право на возмещение возникнет у арендатора сразу же после осуществления улучшений, а не по окончании договора аренды, как это изначально закреплено Гражданским кодексом. Соответственно арендатор практически не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю п. Стоимость неотделимых улучшений не возмещается — это второй возможный вариант формулировки договора.

Такая формулировка дает арендатору возможность амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды. Правда, рассчитывать амортизацию нужно будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. Хотя формулировка и соответствует ГК РФ, она не позволяет бухгалтеру определить стоимость приобретаемого имущества, а значит, правильно рассчитать налоги по данной сделке.

Это условие обречет бухгалтера на перерасчет всех обязательств по данному договору, поскольку суммы, учтенные как арендная плата, нужно будет учесть как расходы на приобретение основного средства. Это условие не позволяет точно определить статус данных выплат. Не ясно, являются они компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам в последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально не подтвержденными.

А так как речь в случае с улучшениями в подавляющем большинстве случаев идет о зданиях и сооружениях, норма амортизации будет относительно небольшой. Тем не менее часть расходов арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы. И чем дольше срок аренды, тем большую часть расходов учтет арендатор.

В случае аренды недвижимого имущества грамотное составление договора позволяет снизить еще и временн ы е, и финансовые затраты, связанные с его заключением. Дело в том, что договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной государственной регистрации.

Без такой регистрации договор считается незаключенным п. В то же время нужно учитывать, что сама по себе государственная регистрация договора аренды не является какой-то гарантией для обеих сторон договора. Так, госрегистрация не оградит арендодателя от неуплаты арендной платы, а арендатора от повышения арендной ставки или прочих неприятностей. По сути, такая регистрация оберегает права третьих лиц, не позволяя арендодателю продать или иным способом распорядиться своей недвижимостью, сданной в аренду, таким образом, чтобы приобретатель не был в курсе имеющихся договоров аренды, их условий и сроков.

Безусловно, госрегистрация договора аренды требует и времени, и денег, поэтому понятно желание обеих сторон договора избежать данных затрат. И сделать это можно на вполне законных основаниях. Главное — правильно составить договор.

Нужно учитывать, что по гражданскому законодательству не запрещено заключать договоры аренды недвижимости на сроки менее года, с дальнейшей их пролонгацией на очередной, вновь не превышающий года период. Такое условие, зафискированное в договоре, позволит избежать обязанности по госрегистрации аренды, а значит, и сопутствующих ей расходов п.

Если короткий срок аренды смущает руководство арендодателя, можно пойти другим путем: вообще не указывать в договоре срок аренды. В таком случае договор будет считаться бессрочным п. А это значит, что его опять же регистрировать не нужно, поскольку законодательство требует регистрации только для договоров, в которых указан срок аренды, составляющий год и более п.

И в заключение нашего разговора о правильных условиях договора аренды, позволяющих избежать рисков и лишних расходов, нельзя не сказать о таком условии, как последующий выкуп арендуемого имущества.

Данное условие чаще применимо к аренде движимого имущества автомобилей, станков и т. Напомним, что по ст. Причем Гражданский кодекс позволяет даже зачесть в счет выкупной цены ранее уплаченную арендную плату п. Однако с точки зрения налогообложения это условие может быть выгодным, только если выбран вариант с отдельной уплатой выкупной цены и четким определением стоимости передаваемого в собственность имущества.

Дело в том, что для целей Налогового кодекса выкуп арендуемого имущества будет обычной реализацией товара п. Это означает, что данная сделка будет облагаться НДС, а у арендатора появится право на вычет. Одновременно у арендатора появится и право начислять амортизацию по приобретенному объекту. Очевидно, что для правильного расчета всех этих налоговых обязательств нужно иметь четко оговоренную в договоре стоимость выкупаемого имущества. Это поможет избежать ненужных споров с налоговой инспекцией, а значит, отвлечения сил и средств организации на непроизводственные цели.

Что касается нормы ГК РФ о возможном зачете выкупной стоимости в счет ранее уплаченной арендной платы, то это условие бухгалтеру в своей фирме вообще нужно поставить под запрет. Ведь оно фактически задним числом изменяет статус выплат по договору. Суммы, которые в момент перечисления были арендной платой, в момент перехода права собственности на имущество вдруг становятся платежами за приобретение амортизируемого имущества.

Не нужно объяснять, что порядок налогового учета данных платежей существенно различается: стоимость амортизируемого имущества списывается частями, тогда как арендную плату позволительно учесть в расходах единовременно. Аналогичная ситуация и с НДС.

Как снизить арендную плату за помещение: 15 способов + примеры писем арендодателю

Договор аренды По договору аренды имущественного найма арендодатель наймодатель обязуется предоставить арендатору нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования непотребляемые вещи.

Не секрет, что для многих начинающих предпринимателей арендная плата становится одним из самых внушительных расходов. Чтобы увеличить эффективность работы собственного предприятия, имеет смысл попытаться снизить стоимость арендной платы.

Запомнить меня. Типовые договоры аренды гаража с приложениями Понятие договора аренды гаража Резкий рост рынка продаж автомобилей, а также рынка автомобильного сервиса в России за последние лет привел к огромному числу владельцев самых разных машин в стране. Несмотря на марку, цену или комплектацию, любой автолюбитель желает гарантировать безопасность и сохранность своего транспортного средства. Вследствие этого в юридической практике все большую распространенность приобретают договорные отношения связанные с ремонтом гаражей договор бытового подряда на ремонт гаража , покупкой гаражей договор купли-продажи гаража , арендой гаражей договор аренды гаража.

Арендные каникулы по договору аренды нежилого помещения

Если фирма не имеет собственного офиса или складского помещения, то она вынуждена брать необходимые ей нежилые помещения в аренду, а арендные платежи, как известно, являются существенной статьей расходов любого арендатора. В основе данных правовых взаимоотношений лежит обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование арендованным имуществом п. Причины для этого могут быть разные, например, производство ремонтно-строительных работ в арендуемом помещении, в связи с чем использование данного помещения в соответствии с заключенным договором аренды невозможно или представляется затруднительным. Арендатор не может пользоваться арендованным помещением по назначению в соответствии с договором аренды в период проведения в нем капитального ремонта. Обратите внимание: вышеуказанное условие должно быть обязательно зафиксировано в договоре аренды нежилого помещения или в дополнительном соглашении к нему , причем максимально точно. Если описанное выше условие не согласовано сторонами в договоре или в дополнительном соглашении к нему , то по общему правилу арендатор будет обязан вносить арендную плату за период капитального ремонта в полном объеме см. В соответствии с общими правилами об ответственности за нарушение обязательств, прописанными в Гражданском кодексе РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. Однако в данном случае следует учитывать то, что, например, при пожаре в арендуемом помещении арендатор не освобождается от внесения арендной платы, если он не прекратил использование этого помещения. Рассмотрим другую ситуацию, когда у арендатора контролирующим органом приостановлены операции по счетам и он не может в течение определенного времени производить с них оплату арендной платы. Судебная практика в этом случае на стороне арендодателя, а именно: решение контролирующего органа не может быть признано обстоятельством непреодолимой силы, повлекшим невозможность своевременного исполнения обязательств см.

Условия договора аренды помещений

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, договор аренды является гражданско-правовым договором. По договору аренды арендодатель принимает обязательство передать арендатору имущество во временное владение и пользование.

Реалии сегодняшнего бизнеса таковы, что многое имущество находится у организации не на праве собственности, а в аренде. Арендуются офисы, техника, кулеры, витрины, холодильники, автомобили и т.

Если имущество не возвращено или возвращено с просрочкой, то арендодатель вправе получить арендную плату за это время. Договор аренды является двусторонним. СУБАРЕНДА — передача арендатором части арендованного имущества в аренду третьему лицу, при которой арендатор становится арендодателем по отношению к этому лицу, выступающему в роли арендатора. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду поднаем и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу перенаем , предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено законодательством.

Аренда — дело рискованное?

.

.

23.Права и обязанности сторон по договору аренды. Субаренда.

.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в Можно ли оспорить договор аренды, если в нем не указано, арендной платы.

.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 4
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Михаил

    Было бы здорово увидеть этих пол лица ев одетых в спец форму, метущих улицу!